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En 2013, le Gouvernement bruxellois donnait le feu vert aux sociétés de logement social (SISP) pour se lancer dans la production de logements locatifs, modérés et moyens. Une décision inacceptable à nos yeux vu les besoins en logement des plus précaires. Interrogée en juin dernier au Parlement[1], la Secrétaire d’Etat au logement est revenue sur cette mesure aux allures de fiasco.

Les ministres bruxellois décident en 2005 d’injecter des millions dans la production de logements sociaux, un secteur où la pénurie est criante. Mais les pauvres ne font pas recette et la Région a besoin d’argent, donc de contribuables. Si la lutte contre la pauvreté est une priorité pour le monde politique, ancrer durablement la classe moyenne à Bruxelles en est une autre, plus forte encore, d’autant que cette classe moyenne[2] subit elle aussi, en tout cas en partie, le manque de logements abordables. La production de logements moyens locatifs s’impose alors pour compléter l’offre sociale attendue. 3500 logements sociaux sont projetés avec dans leur sillage, 1500 logements moyens. Quelques années plus tard, un deuxième plan de relance suivra le même mélange des genres : 3000 logements sociaux et 1000 moyens entre autres[3].

Et puis, les grands ensembles sociaux sont critiqués pour leur manque de “mixité” et la carte du logement moyen est un bon atout pour convaincre les communes d’accueillir de nouvelles constructions un peu moins sociales. Les futurs gestionnaires sont connus : les nouveaux logements sociaux entreront dans le giron des SISP locales, les logements moyens dans celui des communes. Cependant, la position va évoluer avec le temps. La situation financière des SISP se dégrade (le public s’appauvrit) et celles-ci verraient, elles aussi, d’un bon œil l’arrivée de logements moyens, plus rentables, sur leurs derniers terrains disponibles. La réforme du Code du logement de 2013 va permettre cette ouverture.

Désormais, les SISP pourront prétendre à 20% de logements moyens (40% par dérogation avec accord du Gouvernement) dans les projets de construction ou de rénovation lourde qui les concernent, sans toutefois dépasser 10% de leur patrimoine global[4]. Ce n’est donc pas du ‘‘tout au logement moyen”, mais le mal est fait. Les dernières réserves foncières si précieuses du fait de leur rareté pourront servir d’autres intérêts, alors que la liste d’attente du logement social explose.

Il faudra attendre 2018 pour que les arrêtés d’exécution entrent en vigueur[5], mais des logements moyens ont été loués par les SISP avant cette date.

Un quart des logements moyens réalisés dans les plans logement ont été réceptionnés par le secteur social. Trois SISP seulement y ont eu recours pour le moment, mais ce n’est qu’un début. Plusieurs centaines de logements de ce type sont attendus dans le secteur, dans les années à venir. 11 sociétés de logement social sur 16 sont concernées. Plus de la moitié avec des projets qui dérogent à la règle des 20%[6].

Ce déploiement programmé interpelle alors qu’on découvre que le dispositif prend l’eau. Au-delà du principe, qui nous heurte — utiliser les acteurs du logement social et leurs ressources au bénéfice d’un public non précarisé — il faut bien admettre que les projets achevés ne séduisent personne.

En septembre 2019 à la Cité-modèle, le Foyer laekenois réceptionnait 159 logements dont 63 logements moyens. Six mois plus tard, aucun logement moyen n’était loué. La débâcle. A tel point que le Foyer a préféré solliciter le Gouvernement pour valider leur reconversion[7] et les proposer à des publics à revenus plus modestes. Les logements ont basculé dans la catégorie “modéré”, sorte d’intermédiaire entre le logement social et le logement moyen, qui sert aujourd’hui clairement de position de repli pour les SISP, mais qui n’a jamais été une ambition des plans logement[8].

Une situation malheureuse qui sonne comme un air de déjà-vu. En 2017, le Foyer molenbeekois réceptionnait, lui aussi, 84 logements dans le complexe Lavoisier dont 35 logements moyens. Deux ans plus tard, six seulement étaient loués[9]. Dans les deux projets, le taux de logement moyen dérogeait à la règle des 20%.

On apprend dans la foulée que les biens ont été mis en location sur immoweb ou via agence, comme des logements privés, pour booster les chances de trouver des candidats qui décidément ne se bousculent pas au portillon et auxquels les SISP n’ont jamais affaire, alors que dans le même temps, 43000 ménages attendent un logement social.

Les SISP ne sont pas les seules à galérer pour louer leurs logements moyens. Certaines communes n’y arrivent pas non plus. On se souvient qu’en 2018, la commune d’Anderlecht avait transféré 76 logements de ce type à la SISP locale pour en faire du logement social. Elle ne parvenait pas à les louer après plusieurs années d’inoccupation.

Pour expliquer l’absence de candidats-locataires, certains mandataires régionaux avancent des plafonds de revenus mal pensés, trop stricts. Le revenu d’admission minimal pour le logement moyen serait trop élevé, empêchant des ménages à revenus modestes et en demande, d’y accéder, alors que le public visé par cette politique, lui, ne s’y intéresse pas. Des ménages donc avec des revenus intermédiaires qui gagneraient trop pour le logement social et pas assez pour le logement moyen. Un argument qui plaiderait en faveur de la production de logements modérés, jusqu’ici boudée.

D’autres constatent que l’information ne passe pas ou que les stéréotypes sociaux restent vifs. Les candidats-locataires ignorent que le secteur social produit du logement moyen et quand bien même, la perception sur le secteur reste globalement négative et peu engageante.

Il y a sans doute un peu de tout ça, mais ce qui saute aux yeux, c’est que le public recherché n’est pas demandeur. Certes, les loyers de ces logements moyens sont inférieurs aux prix du marché, mais cet élément n’est pas déterminant pour convaincre des ménages qui ont encore le luxe de choisir où se loger.

La leçon à tirer, c’est que l’offre ne correspond pas à la demande. Ce qui manque essentiellement à Bruxelles, ce sont des logements sociaux. Des logements modérés à la rigueur aussi, même si leur production ne devrait pas reposer sur le secteur social qui a bien assez de sa liste d’attente. Mais pas des logements moyens. Locatifs de surcroît.

Au niveau politique, on commence à se poser des questions. Récemment, un parlementaire Ecolo, parti de la majorité, proposait que les SISP reviennent à l’essentiel, soit qu’elles “se consacrent avant tout à leur métier, […] créer et gérer des logements à destination des plus vulnérables de notre société […] se consacrer au logement social plutôt qu’au logement modéré et moyen[10]. Un discours à contre-courant de celui tenu par le Secrétaire d’Etat Ecolo au logement qui en 2013, poussait le logement moyen dans les SISP au nom de la mixité.

La Secrétaire d’Etat actuelle ne compte cependant pas infléchir la tendance de sitôt. La construction de logements moyens par les SISP va et doit se poursuivre, quitte à faire marche arrière plus tard, au cas par cas, si les logements restent vides. Une logique que nous ne comprenons pas : “Si dans les mois et années à venir, nous constatons que les logements moyens et modérés qui vont sortir de terre ont du mal à trouver preneur, je proposerai à nouveau au gouvernement de les requalifier en logements sociaux”[11].

Pour nous, les choses sont claires. Il est temps d’en finir aujourd’hui avec une politique mal ciblée, qui ne répond pas aux besoins et mobilise des énergies pour rien. La SLRB et les SISP doivent se consacrer au logement social, point barre.

[1] http://weblex.irisnet.be/data/crb/biq/2019-20/00109/images.pdf

[2]https://ibsa.brussels/sites/default/files/publication/documents/cahiers_de_l_ibsa_n_3_decembre_2012.pdf ou encore De Keersmaecker M.L., Zimmer P., Le logement à Bruxelles entre héritage et perspectives. Trente ans de politique de l’habitat pour quel avenir ?, PU de Louvain, 2019, 426 pages.

[3] L’Alliance Habitat prévoit 6720 logements publics de différentes catégories et réunit plusieurs acteurs pour y parvenir, mais les 4000 logements dont il est question plus haut sont à charge de la SLRB, LA maison-mère du logement social à Bruxelles. Les 5000 logements du premier plan étaient déjà majoritairement de son ressort. Etonnement, c’est à elle qu’on demande de faire du logement moyen alors que d’autres opérateurs publics en ont fait leur métier.

[4] Article 67, 9° du Code bruxellois du logement. Le taux de 20% concerne aussi le logement modéré.

[5]Les règles relatives à la mise en location des logements modérés et moyens sont fixées dans un arrêté de 2016 , mais leur prise d’effet date étonnement de mars 2018. http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2016/11/28_1.pdf#Page61

[6] http://weblex.irisnet.be/data/crb/biq/2019-20/00109/images.pdf

[7]30 logements modérés et 3 logements sociaux. Le solde n’a pas été requalifié malgré les difficultés à louer.

[8] La SLRB, en tout cas, n’a jamais été chargée de développer du logement modéré.

[9] http://weblex.irisnet.be/data/crb/biq/2018-19/00065/images.pdf#page=36

[10] http://weblex.irisnet.be/data/crb/biq/2019-20/00109/images.pdf

[11]Op.cit.

Les clefs du logements #décrypter #éclairer #comprendre

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